SDI - CTCP ĐT&PT Đô Thị Sài Đồng

SDI là mã tôi từng đẩy mạnh khuyến nghị MUA ở vùng giá 28 - 30 (tương đương với mức giá 21 - 23 sau chia cổ tức) và đạt được thành quả lợi nhuận khá lớn (khoảng 45%). Khuyến nghị đưa ra vào thời điểm đầu tháng 5, trên cơ sở phân tích sau:

1. Thành viên của Tập Đoàn Vingroup.

CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Sài Đồng là  thành viên của Tập Đoàn Vingoup (VIC) – doanh nghiệp dẫn đầu về lĩnh vực bán lẻ bất động sản. Vingroup hiện sở hữu 79% vốn điều lệ tại Sài Đồng, tương đương phần vốn góp 948.000.000.000 đồng (948 tỷ đồng). Gần đây nhất, cổ đông lớn của SDI là Hannel đã bán lại toàn bộ 20% cổ phần đang nắm giữ. Đồng thời, VIC cam kết sẽ mua lại toàn bộ số cổ phần này, nâng tỷ lệ sở hữu lên 94%.

CTCP Sài Đồng được thành lập 17/09/2009 với tổng vốn điều lệ 500 tỷ đồng. Đến nay, số vốn điều lệ của công ty khoảng 1200 tỷ đồng, trở thành doanh nghiệp có quy mô tài sản tương đối lớn trong ngành bất động sản. Công ty được thành lập với nhiệm vụ trọng tâm là phát triển khu đô thị sinh thái Vinhomes Riverside (trước đây là Vicome Village), hoạt động chính ở phân khúc biệt thự cao cấp và đầu tư trung tâm thương mại, tích hợp các tiện ích giải trí đi kèm: spa, nghỉ dưỡng, dịch vụ ăn uống, thể thao, vui chơi giải trí, …

2. Dự án Vinhomes Riverside.

Dự án Vinhomes Riverside có diện tích khoảng 183,5 ha, được khởi công xây dựng vào tháng 05/2011 với tên ban đầu là Vincom Village (sau đổi tên thành Vinhomes Riverside vào 12/12/2012) do CTCP Sài Đồng làm chủ đầu tư. Được xây dựng dựa trên mô hình thành phố Venice (Ý) với các biệt thự được kết nối bằng hệ thống sông hồ trải dọc khu đô thị. Bao gồm các biệt thự bên sông cao cấp và các cụm công trình chức năng hiện đại.

Dự án đã nhận được những giải thưởng uy tín trong nước và quốc tế như: “Kiến Trúc Xanh Việt Nam” năm 2012; “Dự án Biệt thự tốt nhất Việt Nam” năm 2012 và giải thưởng “Dự án phức hợp tốt nhất Châu Á – Thái Bình Dương 2013” (thuộc hệ thống Giải thưởng Bất Động Sản Quốc Tế - International Property Awards).

3. Kết quả kinh doanh 2013 và hoạch năm 2014.

Năm 2013, công ty ghi nhận doanh thu 5.019 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 1.159 tỷ, đạt 188% so với kế hoạch đề ra và đạt mức tăng trưởng 374% so với năm tài chính 2012. Kết quả trên có được nhờ hoạt động chuyển nhượng đất xây dựng biệt thự, theo đó lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh tăng mạnh so với năm 2012.

Về cơ cấu doanh thu, doanh thu từ chuyển nhượng đất hạ tầng trong năm 2013 đạt hơn 4.957 tỷ đồng, doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư và dịch vụ đi kèm đạt hơn 62 tỷ đồng. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh đạt 1.346 tỷ đồng, lợi nhuận từ công ty liên kết đạt 146 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty có nguồn thu từ hoạt động tài chính (lãi tiền gửi ngân hàng) đạt 204 tỷ đồng.

Kế hoạch năm 2014, công ty sẽ tiếp tục hoàn tất các công trình cơ sở hạ tầng cho dự án Vinhomes Riverside và đẩy mạnh thi công khu tiện ích cao cấp Almazka. Được biết, Almazka có định hướng phát triển trở thành khu tiện ích siêu sang với hàng loạt dịch vụ theo phong cách và tiêu chuẩn quốc tế, lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam. Dự án có tổng diện tích 2.5 ha, đã khởi công xây dựng vào những ngày cuối năm 2013. Dự kiến đi vào hoạt động và mang về doanh thu trong năm 2014.

TTTM Vincom Center Long Biên nằm trong khuôn viên của dự án Vinhomes – là một trong những TTTM thuộc dự án Vincom Retail, gắn liền với thương vụ huy động vốn nổi bật của Tập đoàn Vingroup trong năm 2013 (thương vụ thu hút vốn đầu tư 200 triệu USD từ Warburg Pincus – tương đương 20.02% cổ phần).
- Trong năm 2013, DN mới đưa vào bàn giao sử dụng 15% diện tích biệt thự xây dựng. Thực hiện thu hồi và ghi nhận doanh thu 76% giá trị hợp đồng.
- 24/06/2014, doanh nghiệp chi 1.425 tỷ đồng trả cổ tức năm 2013: Tỷ lệ 118,75% bằng tiền mặt.

4. Đánh giá lại khuyến nghị.

SDI đã có một lịch sử tăng giá tương đối ngoạn mục trong quá khứ (tăng trưởng 47% giá trị) trong vòng 01 tháng. Đánh giá những thông tin gần đây của SDI, có mấy nhận định như sau:

- Trước thông tin VIC cam kết mua lại 20% cổ phần của SDI từ Hannel: Nhiệm vụ của SDI là làm chủ dự án Vinhomes Riverside và các tiện ích cao cấp đi kèm trong khu đô thị này. Công việc đã cơ bản hoàn thành trong quý 2/2014. Và việc điều hành các tiện ích trong khu đô thị này, không cần thiết có một công ty riêng vận hành. Trước các động thái chuyển nhượng cổ phần, nhiều khả năng SDI sẽ sáp nhập toàn bộ vào VIC và thực hiện chuyển đổi cổ phiếu.

- Ngoài ra, cơ sở cho phán đoán này được củng cố thêm, khi tại Đại Hội Cổ Đông 2014, SDI thông báo đã cắt giảm đáng kể lượng nhân sự trong công ty (từ 585 người xuống còn 14 người). Việc này có thể đã được tính toán trước cho hành trình sáp nhập vào công ty mẹ sau này.

- Việc sáp nhập, cổ đông có lợi gì? Nếu như việc sáp nhập xảy ra, việc chuyển đổi cổ phiếu SDI sang cổ phần của công ty mẹ là tất yếu. Giả sử tỷ lệ chuyển đổi 2:1 thì cổ đông SDI hiện tại vẫn đang có lợi  (Giá cổ phiếu VIC hiện tại 78.000).

Về cơ sở khuyến nghị MUA vào SDI trong bản cập nhật 17/08/2014: Trong quá trình tăng/giảm giá, SDI có một đường trendline hỗ trợ khá vững vàng tại vùng giá 23 - 25. Phiên cuối tuần trước (15/08), SDI confirm cho việc bứt lên khỏi vùng hỗ trợ và hình thành xu thế tăng giá mới:

Trong ngắn hạn, đà tăng giá của SDI vẫn tiếp diễn, trên nền tảng hỗ trợ của những "đồn đoán về mặt sáp nhập". Về mặt kỹ thuật, SDI có thể quay lại vùng giá 35 trước đây. Với những ai đã theo khuyến nghị MUA vào SDI ở phiên ngày Thứ Hai, đã có phần lợi nhuận 16 - 20%. Khuyến nghị: Tiếp tục Nắm Giữ.